{"id":32,"date":"2026-01-12T07:33:37","date_gmt":"2026-01-12T06:33:37","guid":{"rendered":"https:\/\/pro-veranda.fr\/actu\/la-regle-des-20-m%c2%b2-vs-40-m%c2%b2-tout-comprendre-sur-les-seuils-dextension\/"},"modified":"2026-01-12T07:33:37","modified_gmt":"2026-01-12T06:33:37","slug":"la-regle-des-20-m%c2%b2-vs-40-m%c2%b2-tout-comprendre-sur-les-seuils-dextension","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/pro-veranda.fr\/actu\/la-regle-des-20-m%c2%b2-vs-40-m%c2%b2-tout-comprendre-sur-les-seuils-dextension\/","title":{"rendered":"La r\u00e8gle des 20 m\u00b2 vs 40 m\u00b2 : tout comprendre sur les seuils d&rsquo;extension."},"content":{"rendered":"<p>Un projet d&rsquo;extension comme une v\u00e9randa ou une pergola soul\u00e8ve in\u00e9vitablement la question des autorisations. La r\u00e9glementation d&rsquo;urbanisme, avec ses seuils de surface, peut sembler complexe. Cet article d\u00e9crypte pour vous la fameuse <strong>r\u00e8gle des 20 m\u00b2<\/strong> et sa variante, la <strong>r\u00e8gle des 40 m\u00b2<\/strong>, pour vous permettre de naviguer sereinement dans les d\u00e9marches administratives de vos travaux d&rsquo;agrandissement.<\/p>\n\n<p><strong>En bref, les seuils d&rsquo;extension \u00e0 retenir :<\/strong><\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\ud83d\udccf <strong>Moins de 5 m\u00b2 :<\/strong> Aucune formalit\u00e9, sauf si vous modifiez l&rsquo;aspect ext\u00e9rieur du b\u00e2timent (ce qui est souvent le cas pour une pergola ou une v\u00e9randa). Dans ce cas, une d\u00e9claration pr\u00e9alable est requise.<\/li><li>\ud83d\udcd0 <strong>Entre 5 m\u00b2 et 20 m\u00b2 :<\/strong> Une <strong>d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux (DP)<\/strong> est syst\u00e9matiquement obligatoire.<\/li><li>\ud83c\udfd9\ufe0f <strong>Entre 20 m\u00b2 et 40 m\u00b2 :<\/strong> La r\u00e8gle se complexifie. Une d\u00e9claration pr\u00e9alable suffit si votre projet est situ\u00e9 en zone urbaine couverte par un Plan Local d&rsquo;Urbanisme (PLU) et qu&rsquo;il s&rsquo;agit d&rsquo;une extension d&rsquo;un b\u00e2timent existant. Sinon, un <strong>permis de construire (PC)<\/strong> est n\u00e9cessaire.<\/li><li>\ud83e\uddf1 <strong>Plus de 40 m\u00b2 :<\/strong> Le permis de construire est incontournable, quelle que soit la zone.<\/li><li>\ud83c\udfdb\ufe0f <strong>Surface totale sup\u00e9rieure \u00e0 150 m\u00b2 :<\/strong> Si l&rsquo;extension porte la surface de plancher totale de votre habitation au-del\u00e0 de 150 m\u00b2, le recours \u00e0 un architecte et le d\u00e9p\u00f4t d&rsquo;un permis de construire sont obligatoires, m\u00eame pour une petite extension.<\/li><\/ul>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Comprendre les seuils d&rsquo;extension : la r\u00e8gle des 20 m\u00b2 et 40 m\u00b2 d\u00e9crypt\u00e9e<\/h2>\n\n<p>Lorsqu&rsquo;on planifie des <strong>travaux d&rsquo;agrandissement<\/strong>, la premi\u00e8re \u00e9tape est de d\u00e9terminer quelle autorisation d&rsquo;urbanisme est requise. La loi d&rsquo;urbanisme a fix\u00e9 des seuils pr\u00e9cis pour simplifier les d\u00e9marches des petits projets tout en contr\u00f4lant les constructions plus importantes. La distinction fondamentale repose sur la localisation de votre bien et l&rsquo;existence d&rsquo;un Plan Local d&rsquo;Urbanisme (PLU).<\/p>\n\n<p>Ces r\u00e8gles s&rsquo;appliquent directement \u00e0 nos projets de pr\u00e9dilection : l&rsquo;installation d&rsquo;une pergola adoss\u00e9e ou la construction d&rsquo;une v\u00e9randa. Une mauvaise interpr\u00e9tation des <strong>seuils d&rsquo;extension<\/strong> peut mener \u00e0 des complications administratives, voire \u00e0 des sanctions. Il est donc crucial de bien ma\u00eetriser ces notions avant le premier coup de scie.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Le cas g\u00e9n\u00e9ral : la d\u00e9claration pr\u00e9alable jusqu&rsquo;\u00e0 20 m\u00b2<\/h3>\n\n<p>La r\u00e8gle de base, applicable sur la majorit\u00e9 du territoire (hors zones urbaines sp\u00e9cifiques), est simple : pour toute cr\u00e9ation de <strong>surface de plancher<\/strong> ou d&#8217;emprise au sol comprise entre 5 m\u00b2 et 20 m\u00b2, une d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux est suffisante. Cela concerne une grande partie des projets de v\u00e9randas de taille moyenne ou de pergolas robustes.<\/p>\n\n<p>Par exemple, si vous habitez dans une commune non couverte par un PLU et que vous souhaitez ajouter une v\u00e9randa de 18 m\u00b2 \u00e0 votre salon, vous devrez d\u00e9poser une d\u00e9claration pr\u00e9alable en mairie. Cette d\u00e9marche, plus l\u00e9g\u00e8re qu&rsquo;un permis de construire, permet \u00e0 l&rsquo;administration de v\u00e9rifier que votre projet respecte les r\u00e8gles locales en mati\u00e8re d&rsquo;implantation, de mat\u00e9riaux et d&rsquo;aspect ext\u00e9rieur.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">L&rsquo;exception urbaine : le seuil \u00e9tendu \u00e0 40 m\u00b2<\/h3>\n\n<p>C&rsquo;est ici qu&rsquo;intervient la fameuse <strong>r\u00e8gle des 40 m\u00b2<\/strong>. Depuis 2012, dans les zones urbaines des communes dot\u00e9es d&rsquo;un PLU ou d&rsquo;un document d&rsquo;urbanisme en tenant lieu, le seuil de la d\u00e9claration pr\u00e9alable est port\u00e9 \u00e0 40 m\u00b2. Cette mesure vise \u00e0 faciliter les projets d&rsquo;<strong>extension de maison<\/strong> en milieu dense.<\/p>\n\n<p>Attention, cette extension du seuil est soumise \u00e0 deux conditions cumulatives :<\/p>\n\n<ol class=\"wp-block-list\"><li>Le terrain doit \u00eatre situ\u00e9 dans une zone urbaine (zone U) d&rsquo;une commune couverte par un PLU.<\/li><li>Les travaux doivent consister en une extension d&rsquo;une construction existante (une v\u00e9randa accol\u00e9e, par exemple) et non une construction nouvelle et isol\u00e9e (comme un abri de jardin au fond du terrain).<\/li><\/ol>\n\n<p>Ainsi, si votre projet de v\u00e9randa fait 35 m\u00b2, que votre maison se trouve en zone U d&rsquo;une commune avec un PLU, et que la surface totale apr\u00e8s travaux ne d\u00e9passe pas 150 m\u00b2, une simple d\u00e9claration pr\u00e9alable suffira. C&rsquo;est un avantage consid\u00e9rable en termes de simplification administrative.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Au-del\u00e0 des seuils : quand le permis de construire devient incontournable<\/h2>\n\n<p>Le <strong>permis de construire<\/strong> devient la norme d\u00e8s que votre projet d\u00e9passe les seuils \u00e9voqu\u00e9s. Concr\u00e8tement, vous devrez d\u00e9poser un permis si votre extension d\u00e9passe 20 m\u00b2 (hors zone U avec PLU) ou 40 m\u00b2 (en zone U avec PLU). Cette d\u00e9marche est plus exigeante et le dossier \u00e0 fournir est bien plus complet.<\/p>\n\n<p>Un autre cas de figure rend le permis de construire obligatoire, et il est souvent sous-estim\u00e9 : le d\u00e9passement du seuil des 150 m\u00b2 de surface de plancher totale. Si votre maison fait 130 m\u00b2 et que vous ajoutez une v\u00e9randa de 25 m\u00b2, la surface totale atteindra 155 m\u00b2. Dans ce cas, non seulement le permis de construire est requis, mais vous devrez aussi obligatoirement faire appel \u00e0 un architecte pour concevoir le projet et signer les plans.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Pr\u00e9parer son dossier : les pi\u00e8ces ma\u00eetresses de votre projet<\/h3>\n\n<p>Que ce soit pour une d\u00e9claration pr\u00e9alable ou un permis de construire, un dossier soign\u00e9 est la cl\u00e9 d&rsquo;une instruction rapide et sans accroc. Pour un permis de construire de maison individuelle (PCMI), les documents sont standardis\u00e9s et visent \u00e0 donner une vision compl\u00e8te de votre projet aux services d&rsquo;urbanisme.<\/p>\n\n<p>Voici la liste des pi\u00e8ces essentielles \u00e0 ne pas oublier :<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\u2705 <strong>Le formulaire CERFA n\u00b013406 :<\/strong> Le document officiel qui formalise votre demande.<\/li><li>\ud83d\uddfa\ufe0f <strong>PCMI1 &#8211; Plan de situation :<\/strong> Pour localiser votre terrain sur la commune.<\/li><li>\ud83c\udfe1 <strong>PCMI2 &#8211; Plan de masse :<\/strong> Une vue de dessus de votre terrain montrant l&rsquo;implantation de l&rsquo;extension, ses dimensions et les distances avec les limites de propri\u00e9t\u00e9.<\/li><li>\ud83d\udcd0 <strong>PCMI3 &#8211; Plan de coupe :<\/strong> Il montre le profil du terrain et de la construction pour appr\u00e9cier le volume et l&rsquo;int\u00e9gration du projet.<\/li><li>\ud83d\udccb <strong>PCMI4 &#8211; Notice descriptive :<\/strong> Elle d\u00e9taille les mat\u00e9riaux et coloris envisag\u00e9s pour votre pergola ou v\u00e9randa.<\/li><li>\ud83c\udfa8 <strong>PCMI5 &#8211; Plans des fa\u00e7ades et des toitures :<\/strong> Pour visualiser l&rsquo;aspect ext\u00e9rieur du b\u00e2timent avant et apr\u00e8s travaux.<\/li><li>\ud83d\uddbc\ufe0f <strong>PCMI6 &#8211; Document graphique d&rsquo;insertion :<\/strong> Un photomontage ou une perspective 3D montrant le projet dans son environnement.<\/li><li>\ud83d\udcf8 <strong>PCMI7 &amp; PCMI8 &#8211; Photographies :<\/strong> Des photos pour situer le terrain dans son environnement proche et lointain.<\/li><\/ul>\n\n<p>En tant que menuisier exp\u00e9riment\u00e9, je vous conseille vivement de ne n\u00e9gliger aucune de ces pi\u00e8ces. Un dossier incomplet est le motif de refus le plus courant et entra\u00eene des retards \u00e9vitables.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tableau r\u00e9capitulatif des autorisations selon la surface<\/h3>\n\n<p>Pour y voir plus clair, voici un tableau synth\u00e9tique qui r\u00e9sume la <strong>r\u00e9glementation d&rsquo;urbanisme<\/strong> pour votre projet d&rsquo;extension.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th style=\"padding: 8px; background-color: #f2f2f2;\">Surface de l&rsquo;extension \ud83d\udccf<\/th>\n<th style=\"padding: 8px; background-color: #f2f2f2;\">Zone et conditions \ud83c\udf0d<\/th>\n<th style=\"padding: 8px; background-color: #f2f2f2;\">Autorisation requise \u2712\ufe0f<\/th>\n<th style=\"padding: 8px; background-color: #f2f2f2;\">Points de vigilance \u26a0\ufe0f<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">Moins de 5 m\u00b2<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Toutes zones<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Aucune (sauf modification de l&rsquo;aspect ext\u00e9rieur)<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Une pergola adoss\u00e9e modifie la fa\u00e7ade !<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">5 \u00e0 20 m\u00b2<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Toutes zones<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">D\u00e9claration Pr\u00e9alable (DP)<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">D\u00e9lai d&rsquo;instruction d&rsquo;un mois.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">20 \u00e0 40 m\u00b2<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Commune SANS PLU<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Permis de Construire (PC)<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">C&rsquo;est le cas g\u00e9n\u00e9ral hors zone urbaine.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">20 \u00e0 40 m\u00b2<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Zone Urbaine (U) avec PLU<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">D\u00e9claration Pr\u00e9alable (DP)<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Seuil total post-travaux &lt; 150 m\u00b2.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">Plus de 40 m\u00b2<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Toutes zones<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Permis de Construire (PC)<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">D\u00e9lai d&rsquo;instruction de deux mois.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td style=\"padding: 8px;\">Toute surface<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Si surface totale &gt; 150 m\u00b2 apr\u00e8s travaux<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Permis de Construire (PC) + Architecte<\/td>\n<td style=\"padding: 8px;\">Seuil critique \u00e0 anticiper !<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Anticiper les pi\u00e8ges et les co\u00fbts annexes<\/h2>\n\n<p>Obtenir l&rsquo;autorisation n&rsquo;est qu&rsquo;une \u00e9tape. Il faut aussi anticiper les cons\u00e9quences, notamment fiscales. Toute cr\u00e9ation de surface engendre une augmentation de la <strong>surface taxable<\/strong> de votre bien. Vous serez redevable de la <strong>taxe d&rsquo;am\u00e9nagement<\/strong>, payable une seule fois apr\u00e8s l&rsquo;obtention de votre autorisation. Son montant varie selon les taux vot\u00e9s par votre commune et votre d\u00e9partement.<\/p>\n\n<p>De plus, l&rsquo;ajout d&rsquo;une v\u00e9randa, consid\u00e9r\u00e9e comme une pi\u00e8ce \u00e0 vivre, augmentera la valeur locative cadastrale de votre maison. Cela se traduira par une hausse de votre taxe fonci\u00e8re les ann\u00e9es suivantes. Pensez \u00e0 int\u00e9grer ces co\u00fbts dans le budget global de votre projet pour \u00e9viter les mauvaises surprises.<\/p>\n\n<p>Enfin, que faire en cas de refus ? Ne baissez pas les bras. La mairie doit motiver sa d\u00e9cision. Il s&rsquo;agit souvent d&rsquo;une non-conformit\u00e9 avec le PLU (hauteur, distance, aspect&#8230;). Vous pouvez alors soit modifier votre projet pour le rendre compatible, soit engager un recours gracieux aupr\u00e8s du maire pour demander un r\u00e9examen de votre dossier.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quelle est la diffu00e9rence entre une extension et un agrandissement ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Techniquement, une 'extension' est une construction attenante qui communique avec le bu00e2timent existant (une vu00e9randa, par exemple). Le terme 'agrandissement' est plus gu00e9nu00e9ral et peut aussi inclure la suru00e9lu00e9vation ou l'amu00e9nagement de combles. D'un point de vue administratif, les ru00e8gles des seuils de 20 mu00b2 et 40 mu00b2 s'appliquent de la mu00eame maniu00e8re u00e0 ces deux types de travaux d'agrandissement.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"u00c0 quelle distance de la limite de propriu00e9tu00e9 puis-je construire ma vu00e9randa ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"La distance u00e0 respecter est du00e9finie par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune. La ru00e8gle gu00e9nu00e9rale du Code de l'urbanisme impose une distance d'au moins 3 mu00e8tres par rapport u00e0 la limite su00e9parative, mais le PLU peut imposer des ru00e8gles plus strictes ou, au contraire, autoriser la construction en limite de propriu00e9tu00e9 sous certaines conditions. La consultation du PLU en mairie est une u00e9tape indispensable avant de dessiner vos plans.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Pour ma pergola de 25 mu00b2, faut-il un permis de construire ou une du00e9claration pru00e9alable ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Cela du00e9pend entiu00e8rement de votre lieu d'habitation. Si vous u00eates dans une commune sans PLU, 25 mu00b2 u00e9tant supu00e9rieur u00e0 20 mu00b2, un permis de construire est obligatoire. En revanche, si vous u00eates en zone urbaine (U) d'une commune avec un PLU, 25 mu00b2 u00e9tant infu00e9rieur u00e0 40 mu00b2, une simple du00e9claration pru00e9alable de travaux suffira (u00e0 condition que la surface totale de la maison ne du00e9passe pas 150 mu00b2 apru00e8s travaux).\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quels sont les risques si je construis sans autorisation ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Construire sans l'autorisation requise est une infraction au Code de l'urbanisme. Les sanctions peuvent u00eatre lourdes : une amende (jusqu'u00e0 300 000 u20ac), une interruption des travaux ordonnu00e9e par le maire, et mu00eame une obligation de du00e9molir la construction illu00e9gale u00e0 vos frais. Il est donc primordial de toujours ru00e9gulariser sa situation avant de commencer le chantier.\"}}]}\n<\/script>\n<h3>Quelle est la diff\u00e9rence entre une extension et un agrandissement ?<\/h3>\n<p>Techniquement, une &lsquo;extension&rsquo; est une construction attenante qui communique avec le b\u00e2timent existant (une v\u00e9randa, par exemple). Le terme &lsquo;agrandissement&rsquo; est plus g\u00e9n\u00e9ral et peut aussi inclure la sur\u00e9l\u00e9vation ou l&rsquo;am\u00e9nagement de combles. D&rsquo;un point de vue administratif, les r\u00e8gles des seuils de 20 m\u00b2 et 40 m\u00b2 s&rsquo;appliquent de la m\u00eame mani\u00e8re \u00e0 ces deux types de travaux d&rsquo;agrandissement.<\/p>\n<h3>\u00c0 quelle distance de la limite de propri\u00e9t\u00e9 puis-je construire ma v\u00e9randa ?<\/h3>\n<p>La distance \u00e0 respecter est d\u00e9finie par le Plan Local d&rsquo;Urbanisme (PLU) de votre commune. La r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale du Code de l&rsquo;urbanisme impose une distance d&rsquo;au moins 3 m\u00e8tres par rapport \u00e0 la limite s\u00e9parative, mais le PLU peut imposer des r\u00e8gles plus strictes ou, au contraire, autoriser la construction en limite de propri\u00e9t\u00e9 sous certaines conditions. La consultation du PLU en mairie est une \u00e9tape indispensable avant de dessiner vos plans.<\/p>\n<h3>Pour ma pergola de 25 m\u00b2, faut-il un permis de construire ou une d\u00e9claration pr\u00e9alable ?<\/h3>\n<p>Cela d\u00e9pend enti\u00e8rement de votre lieu d&rsquo;habitation. Si vous \u00eates dans une commune sans PLU, 25 m\u00b2 \u00e9tant sup\u00e9rieur \u00e0 20 m\u00b2, un permis de construire est obligatoire. En revanche, si vous \u00eates en zone urbaine (U) d&rsquo;une commune avec un PLU, 25 m\u00b2 \u00e9tant inf\u00e9rieur \u00e0 40 m\u00b2, une simple d\u00e9claration pr\u00e9alable de travaux suffira (\u00e0 condition que la surface totale de la maison ne d\u00e9passe pas 150 m\u00b2 apr\u00e8s travaux).<\/p>\n<h3>Quels sont les risques si je construis sans autorisation ?<\/h3>\n<p>Construire sans l&rsquo;autorisation requise est une infraction au Code de l&rsquo;urbanisme. Les sanctions peuvent \u00eatre lourdes : une amende (jusqu&rsquo;\u00e0 300 000 \u20ac), une interruption des travaux ordonn\u00e9e par le maire, et m\u00eame une obligation de d\u00e9molir la construction ill\u00e9gale \u00e0 vos frais. Il est donc primordial de toujours r\u00e9gulariser sa situation avant de commencer le chantier.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un projet d&rsquo;extension comme une v\u00e9randa ou une pergola soul\u00e8ve in\u00e9vitablement la question des autorisations. 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